Jeudi 4 Juin 2020
Vices cachés en immobilier : comment activer la garantie ?
Les vices cachés sont la hantise des acheteurs de biens immobiliers anciens. Zoom sur les défauts qui sont considérés comme des vices cachés et sur les recours applicables.
Vous avez trouvé une maison à vendre à Pornichet mais avez peur qu’elle ne dissimule des vices cachés ? Dans les lignes qui suivent, nous vous expliquons tout ce que vous avez à savoir au sujet des vices cachés, qui suscitent méfiance et suspicion auprès des acheteurs.
Toutefois, avant d’entrer dans le vif du sujet, laissez-nous démêler le vrai du faux : un vice caché n’est pas un vice qui est dissimulé par le vendeur, mais un vice qui n’est pas apparent. Cela signifie que le vendeur peut tout à fait ignorer que son bien possède un vice caché…
Quels sont les éléments qui sont considérés comme des vices cachés ?
Un vice caché est un problème survenu dans le logement avant la vente et qui le rend impropre à sa destination ou bien en diminue tellement l’usage que s’il en avait eu connaissance, l’acquéreur ne l’aurait tout simplement pas acheté. Nous rappelons une nouvelle fois que tout vice caché doit être antérieur à la vente !
Parmi les éléments qui sont considérés comme des vices cachés, on trouve : des poutres maîtresses dont la fragilité est avérée, une chaudière collective qui produit des nuisances sonores, le refus d’obtention d’un permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d’urbanisme positif, un carrelage qui présente un défaut d’homogénéité, une maison à caractère inondable, l’absence d’alimentation en eau courante ou encore un terrain dont le caractère est instable.
Les conditions pour actionner la garantie pour vices cachés
Plusieurs conditions doivent être réunies afin de pouvoir actionner la garantie pour vices cachés. Premièrement, l’acquéreur ne doit bien entendu pas avoir eu connaissance de l’existence dudit vice au moment de la vente.
Deuxièmement, en plus d’être antérieur à la vente, le vice doit correspondre à l’un des exemples cités plus haut.
En ce qui concerne le délai dont dispose l’acheteur pour intenter une action en garantie, ce dernier est de deux ans, tout en sachant qu’il ne commence à courir qu’à partir de la découverte du vice (et non à partir du moment de la vente ou de l’entrée dans les lieux).
Un tel recours peut être utilisé contre un vendeur non-professionnel comme contre un vendeur professionnel.
L’on notera cependant que la responsabilité d’un vendeur non-professionnel n’est pas la même que celle d’un vendeur professionnel.
Tandis que le second est régi par la présomption de connaissance des vices cachés — et est donc tenu de verser des dommages-intérêts à l’acheteur —, le premier, s’il n’est pas de mauvaise foi, peut s’exonérer de la garantie des vices cachés, chose qui apparaît d’ailleurs très fréquemment dans les compromis de vente qui comportent une telle clause.
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