Jeudi 9 Janvier 2020
Vente d’un bien indivis : peut-on passer outre le refus des autres indivisaires ?
Selon les cas, il est possible de vendre un bien immobilier indivis sans l’accord unanime de chaque indivisaire. Toutefois, des conditions spécifiques doivent être réunies.
Votre maison à Pornichet est un bien indivis, c’est-à-dire qu’il est soumis à un régime juridique à part entière qui est assez fréquent en matière successorale. En théorie, le Code Civil ne permet pas à un indivisaire de conclure la vente d’une telle maison seule.
Toutefois, il est déjà arrivé que la Cour de Cassation juge que pareille vente soit justifiée pour des raisons d’urgence et d’intérêt commun. Décryptage.
Vente d’un bien indivis : impossible sans un accord unilatéral…
Le régime de l’indivision est particulier : après le décès d'une personne, son patrimoine est décerné à ses successeurs. Les héritiers ou légataires deviennent alors « propriétaires indivis » de tous les actifs successoraux du défunt.
Pour résumer, les héritiers ou légataires sont tous propriétaires d’un même bien, qu’il soit mobilier ou immobilier. On dit alors qu’ils sont des co-indivisaires.
En matière de vente d’un bien indivis, on notera qu’en théorie, tout acte de disposition doit être décidé à l’unanimité. La vente d’un bien indivis doit par conséquent être décidée d’un commun accord. Et il suffit qu’un seul co-indivisaire s’y oppose pour que celle-ci soit bloquée.
… mais des mesures qui permettent d’éviter les blocages !
Toutefois, afin d’éviter les blocages intempestifs, il est arrivé à de maintes reprises que le législateur intervienne en personne.
Ainsi, deux articles ont été ajoutés au Code Civil (les articles 815-5 et 815-6) afin de permettre à un seul co-indivisaire de passer un acte en dépit du refus des autres. Toutefois, pour que l’absence de consentement des co-indivisaires n’annule pas la vente, il est nécessaire que leur refus mette en péril l’intérêt commun des indivisaires.
Si tel est bien le cas, un juge peut autoriser un propriétaire indivis — en application des articles du Code Civil précités —, à signer seul l’acte de vente d’un immeuble dépendant d’une succession ou d’une indivision.
À noter que pour garantir la protection des droits des indivisaires « minoritaires », d’autres mesures légales ont été mises en place. Ainsi, pour pouvoir vendre un bien indivis, il faut que les indivisaires expriment leur intention devant un notaire.
C’est le même notaire qui signifiera leur intention aux autres indivisaires. Malgré tout, rappelons que la faculté accordée par l’article 815-5 du Code Civil est très encadrée. En effet, préserver les intérêts des indivisaires qui ont de sérieuses raisons de s’opposer à une vente constitue une obligation au sens de la jurisprudence.
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