Immobilier à Rennes : faut-il quitter Paris pour s’installer dans la capitale bretonne ?

Notre agence immobilière à Rennes vous propose aujourd’hui une étude de marché complète des tendances en matière d’immobilier à Rennes. Comme cela est déjà le cas à Bordeaux, Rennes a vu ses prix augmenter de manière drastique avec une hausse annuelle de 12 % en moyenne.

En cause : la Ligne à Grande Vitesse (LGV), qui relie Paris à la capitale bretonne en moins d’une heure et trente minutes. Cependant, le marché immobilier rennais tend à devenir de moins en moins attractif du fait de la raréfaction des logements…

Rennes : plusieurs marchés immobiliers qui coexistent

Le marché immobilier de Rennes présente deux facettes, à tel point que l’on peut parler de deux marchés distincts, bien qu’ils coexistent sans le moindre mal.

D’une part, on trouve un marché dynamique de l’investissement locatif, lequel est porté par une communauté estudiantine importante. Il faut dire que le tiers des habitants de Rennes poursuit des études supérieures ; il représente tout de même plus de 70 000 individus !
Dans un second lieu, on trouve des candidats à un achat immobilier, ces derniers souhaitant faire l’acquisition de leur résidence principale.

Quelle clientèle immobilière ? Quel profil d’acheteur ?

La clientèle immobilière rennaise était initialement constituée de familles originaires de la région bretonne. Mais à cette dernière s’est greffée une clientèle généralement assez huppée provenant d’Île-de-France.

Il est évident que ce phénomène est lié à la livraison de la LGV. Les Franciliens sont de plus en plus nombreux à faire le choix de déménager à Rennes : quitte à passer une heure et demie dans les transports, autant le faire à bord d’un train confortable, sans compter qu’en s’installant à Rennes, les ex-Parisiens gagnent également en confort et en qualité de vie.

Mais combien l’acquéreur en devenir doit-il gagner pour pouvoir s’acheter un logement à Rennes ? Pour un appartement disposant d’une surface habitable moyenne de 76 m², frais de notaire et d’agence inclus, il faut tabler sur 299 844 €. Les acheteurs éligibles doivent donc justifier d’un revenu minimal mensuel de 4 626 €. On constate donc que le marché immobilier rennais s’adresse à une clientèle de plus en plus aisée.

Quels sont les quartiers qui ont la faveur des acheteurs ?

Selon le bien recherché, certains quartiers de Rennes sont naturellement privilégiés. Parmi ceux qui sont en tête de liste, on trouve les quartiers à proximité de la gare : Saint-Hélier, Gare, République, Place de Bretagne et Alphonse Guérin sont les plus importants d’entre eux. Là-bas, ce sont essentiellement des appartements qui sont proposés à la vente, à un tarif se situant entre 280 000 € et 330 000 €.

Pour s’offrir une maison, les acheteurs se concentrent généralement sur les quartiers de Sainte-Thérèse, Sacré-Cœurs, Oberthur, Jeanne d’Arc et la Poterie.

Ils concèdent à débourser un prix moyen de 420 000 € pour s’offrir le 90 m² dont ils ont toujours rêvé. Dans d’autres quartiers sollicitant moins d’attente tels que ceux de Blosnes, du Triangle, de Bréquigny ou encore de Maurepas, on peut faire de bonnes affaires, les petites maisons à fort potentiel n’ayant pas toutes trouvé preneur. En procédant à une extension, on peut arriver à une surface habitable de 140 m², et ce à un prix raisonnable.

Des programmes neufs particulièrement attendus

De nombreux programmes dans le neuf vont bientôt voir le jour à Rennes. Ils devraient être en mesure de loger quelques 5 200 personnes. Il s’agit majoritairement d’immeubles à l’architecture moderne, bien que des maisons de ville et logements de type rooftop soient également prévus.

Le plus important de ces projets est probablement celui qui concerne les Prairies Saint-Martin, lesquelles seront entièrement réaménagées et intégreront un parc naturel grand de trente hectares situé au cœur de la ville.

Futur poumon de Rennes, les Prairies Saint-Martin ne seront pas les seules à proposer un cadre de vie verdoyant. Le quartier Baud-Chardonnet, par exemple, bénéficiera lui aussi de nouvelles installations mettant l’accent sur la détente et le savoir-vivre (îlot de végétation, terrain de pétanque, guinguette, etc.).

Bien entendu, il va de soi que dans ces « nouveaux quartiers flambant neufs », des commerces, supermarchés, cafés, boutiques, jardins et espaces de travail seront implantés.

Raréfaction de l’offre vs. croissance de la demande

Depuis 2019, on peut dire que le marché immobilier rennais est tendu. En effet, l’offre ne suit pas la demande. Et étant donné le manque de biens proposés à la vente, certains d’entre eux partent le jour-même, sans qu’aucune négociation ne soit possible.

Effectivement, la demande en logements étant de plus en plus forte, afin de sécuriser une vente, les acheteurs n’ont d’autre choix que de s’aligner avec le prix du marché.
En conséquence, les rares biens qui ne trouvent pas preneur partagent tous un point en commun : leur prix de vente est non conforme à celui du marché.

Bien qu’aucune typologie de biens spécifique n’échappe à la pénurie de logements, on constate que certains d’entre eux sont plus prisés que les autres du fait de leur attractivité et de leur rareté. Cela est plus particulièrement le cas des studios, des T3 et des maisons.

Autre chose intéressante qui montre la disparité du marché immobilier rennais : dans l’hyper-centre, la tendance est indiscutablement à la vente de logements, tandis qu’en-dehors de la ville, on a plutôt affaire à un marché d’acquéreurs. Cela signifie que la demande autour de Rennes est moins forte qu’elle ne l’est intra-muros.

Savoir faire preuve de réactivité

En conclusion, acheter un appartement ou une maison à Rennes n’est pas impossible, à condition d’accepter de s’aligner avec le prix du marché (en moyenne entre 3 000 € et 4 000 € le mètre carré dans l’hyper-centre). De plus, il est indispensable de faire preuve de réactivité, c’est-à-dire que les acheteurs doivent rapidement passer à l’action s’ils veulent conserver toutes leurs chances de conclure une affaire.