Jeudi 30 Juillet 2020
Comment calcule-t-on la plus-value immobilière ?
Vous avez mis votre bien en vente dans une agence immobilière à Pornic et vous vous interrogez sur le mode de calcul de la plus-value immobilière qui servira de base d'imposition sur la plus-value.
La plus-value imposable se calcule en plusieurs étapes
Afin de calculer la plus-value imposable, il convient :
- de calculer dans un premier temps la plus-value brute ;
- d'appliquer ensuite les abattements.
C'est une fois que l'on a déterminé l'assiette d'imposition que l'on peut estimer le montant de l'impôt qui sera à acquitter.
Comment calculer la plus-value brute ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé.
Pour calculer le prix de vente corrigé, on procède de la sorte :
- On prend le prix de vente tel qu'indiqué dans l'acte définitif de vente ;
- On en soustrait les frais à la charge du vendeur liés à la vente (diagnostics immobiliers, frais de mainlevée d'hypothèque… avec factures à l'appui) ;
- On le majore des charges et indemnités éventuellement dues par l'acquéreur et mentionnées dans l'acte de vente.
Le prix d'acquisition corrigé correspond quant à lui à la somme :
- du prix d'acquisition qu'avait payé le vendeur au moment de l'achat du bien et qui est indiqué dans l'acte authentique. En cas de bien reçu à titre gratuit, c'est la valeur vénale qui est retenue pour calculer les droits de la succession ou de la donation ;
- des frais d'acquisitions pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix (on applique la formule la plus favorable). Dans le cas d'une succession ou d'une donation, c'est le montant réel qui est obligatoirement retenu ;
- du montant des travaux effectués sur le bien à condition d'être en mesure de produire des factures d'entreprises. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, et en l'absence de factures justificatives, une majoration de 15% du prix d'acquisition est admise.
Une fois la plus-value brute connue, comment calculer la plus-value imposable ?
Pour déterminer la plus-value imposable, ou plus-value "nette", il convient d'appliquer à la plus-value brute l'abattement correspondant au nombre d'années de détention selon un barème fixé par les impôts.
Le régime des plus-values des particuliers permet en effet d'appliquer une décote de 6% de la valeur du bien de la 6ème année à la 21ème année de détention, puis de 4% la 22ème année, et d'arriver à la 23ème année à une exonération totale d'impôt sur la plus-value au titre de l'impôt sur le revenu.
L'assiette d'imposition pour calculer les prélèvements sociaux dus au titre de la plus-value est différente :
Le contribuable bénéficie d'un abattement de :
• 1,65% pour chaque année de détention de la 5ème à la 21ème année ;
• 1,60% pour la 22ème année de détention ;
• 9% pour chaque année suivante, conduisant ainsi à une exonération totale au bout de 30 ans de détention.
Rappelons que sont exonérées d'impôt sur la plus-value :
• les ventes de résidences principales ;
• les ventes d'anciennes résidences principales pour les expatriés qui vendent leur bien dans l'année de leur déménagement ou l'année qui suit.
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