Jeudi 23 Juillet 2020
Avec la loi de finances 2020, de nombreux LMNP deviennent LMP
Vous avez acquis des biens via une agence immobilière à Nantes et les louez en meublé avec le statut LMNP. Avec les dispositions de la loi de finances 2020, vous devenez automatiquement LMP dès lors que vous réunissez les deux conditions nécessaires.
Un changement conséquent pour les LMNP depuis la loi de finances 2020
La loi de finances 2020 a instauré de profondes modifications concernant le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). Désormais :
• Les LMP ne sont plus tenus de s'inscrire au registre du commerce et des sociétés pour bénéficier de ce statut ;
• Les loueurs en meublé qui perçoivent plus de 23 000 euros par an et les loyers provenant des locations meublées représentent plus de 50% des revenus ont automatiquement le statut de loueur en meublé professionnel.
Auparavant, les loueurs en meublé qui remplissaient ces deux dernières conditions pouvaient choisir de conserver le statut LMNP en s'abstenant simplement de s'inscrire au registre du commerce et des commerces.
Aujourd'hui, cette réforme a pour conséquence de faire glisser de nombreux loueurs en meublé non professionnels vers le statut de loueur en meublé professionnel, avec toutes les conséquences que cela implique.
Le LMP peut imputer le déficit lié à l'activité de meublé sur l'ensemble de ses revenus
En matière de fiscalité, les revenus perçus pas les loueurs en meublé professionnels ou non relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les LMNP comme les LMP ont la possibilité d'amortir le bien et le mobilier afin de bénéficier de revenus non imposés à la hauteur de l'amortissement.
Les LMP ont de plus l'avantage de pouvoir imputer le déficit de l'activité de meublé sur l'ensemble de leurs revenus, le LMNP ne pouvant quant à lui, qu'imputer ces pertes sur des revenus de même nature. Jusqu'ici la modification du statut ne présente que des avantages pour le loueur en meublé non professionnel qui devient loueur en meublé professionnel.
Une addition lourde à payer au moment de la revente
Mais c'est au moment de la revente du bien que le loueur en meublé qui a basculé dans le statut LMP fait les frais de la réforme :
Le LMNP bénéficie du régime des plus-values des particuliers, qui permet d'appliquer une décote de 6% de la valeur du bien de la 6ème année à la 21ème année de détention, puis de 4% la 22ème année, pour arriver à une exonération totale d'impôt sur la plus-value au bout de 23 ans. Et au bout de 30 ans de détention, le contribuable est également exonéré de prélèvements sociaux.
Le LMP en revanche est soumis au régime des plus-values des entreprises : or, dans ce cas, le fisc applique un taux fixe quelle que soit la durée de détention du bien. Par ailleurs, plus le temps passe, plus l'impôt est lourd, car plus le bien est amorti, plus la plus-value augmente.
Le régime dérogatoire sur les plus-values pour les LMP
Toutefois, les LMP qui ont perçu moins de 90 000 euros au cours des deux années précédant la revente bénéficient d'une exonération totale d'impôt sur les plus-values professionnelles au bout de la 5ème année de détention. Au-delà de 90 000 euros et jusqu'à 126 000 euros de loyers, ils profitent d'une exonération partielle d'impôt.
À noter que ce délai de 5 ans court à compter du changement de statut pour les contribuables tombant sous le statut LMP du fait des changements introduits par la loi de finances 2020.
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